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蛋壳爆雷后首份顶层监管文件发布 住房租赁行业告别乱象

cepophan.com 来源(yuan):腾讯(xun)网 2021-04-29 17:27我来说两句
  
近日,住建部、发(fa)改委、公安部、市场监管(guan)总局、国家网信办、银保监会联合发(fa)布《关(guan)于加强轻资产(chan)住房租(zu)(zu)赁(lin)企(qi)业(ye)监管(guan)的意见》(以下简称《意见》)。这也是自蛋壳公寓爆雷事件发(fa)生后,监管(guan)层(ceng)发(fa)布的首个(ge)有(you)关(guan)租(zu)(zu)赁(lin)行业(ye)的顶层(ceng)设计文(wen)件。

  顶层监管

  从内容上看,《意见》在(zai)稳(wen)定租(zu)(zu)(zu)(zu)赁(lin)(lin)市(shi)场、防(fang)范(fan)风险方面的意图十分(fen)明(ming)显。文件称,近年来,我国(guo)住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)赁(lin)(lin)市(shi)场快速(su)发展,市(shi)场运行总体平稳(wen),租(zu)(zu)(zu)(zu)金水平稳(wen)中有降,为解(jie)决居民住(zhu)房(fang)问题发挥了重要作用(yong)。同时,部分(fen)从事转(zhuan)租(zu)(zu)(zu)(zu)经营(ying)的轻资(zi)产住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)赁(lin)(lin)企(qi)业(ye)(ye)(以下简称住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)赁(lin)(lin)企(qi)业(ye)(ye)),利(li)用(yong)租(zu)(zu)(zu)(zu)金支付期限错配建(jian)立资(zi)金池,控制房(fang)源、哄抬(tai)租(zu)(zu)(zu)(zu)金,有的甚(shen)至利(li)用(yong)承租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)信用(yong)套取(qu)信贷资(zi)金,变相开展金融业(ye)(ye)务。近期,少数住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)赁(lin)(lin)企(qi)业(ye)(ye)资(zi)金链断裂,严重影响住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)赁(lin)(lin)当(dang)事人(ren)合法权益。

  在具体措施上,《意见》表示,住房租(zu)(zu)(zu)赁企业单(dan)次收取(qu)租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)的(de)周期原则(ze)上不(bu)超(chao)过(guo)3个月。当住房租(zu)(zu)(zu)赁企业单(dan)次收取(qu)租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)超(chao)过(guo)3个月的(de),或单(dan)次收取(qu)押(ya)金(jin)(jin)超(chao)过(guo)1个月的(de),应当将收取(qu)的(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)、押(ya)金(jin)(jin)纳入监(jian)管(guan)账户(hu),并通过(guo)监(jian)管(guan)账户(hu)向房屋权(quan)利人支付租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)、向承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人退还押(ya)金(jin)(jin)。

  同(tong)时,住房租(zu)(zu)(zu)赁(lin)企业不(bu)(bu)得变相(xiang)开展金融业务(wu),不(bu)(bu)得将住房租(zu)(zu)(zu)赁(lin)消(xiao)费(fei)贷(dai)款相(xiang)关(guan)内容嵌入住房租(zu)(zu)(zu)赁(lin)合同(tong),不(bu)(bu)得利(li)用(yong)(yong)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人信用(yong)(yong)套(tao)取(qu)住房租(zu)(zu)(zu)赁(lin)消(xiao)费(fei)贷(dai)款,不(bu)(bu)得以(yi)租(zu)(zu)(zu)金分期、租(zu)(zu)(zu)金优惠(hui)等名义诱(you)导承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人使用(yong)(yong)住房租(zu)(zu)(zu)赁(lin)消(xiao)费(fei)贷(dai)款。

  此(ci)外,住(zhu)建部将与金融(rong)机(ji)构共享(xiang)有“高进低出”“长收短(duan)付”等高风险经(jing)营(ying)行为的住(zhu)房租赁企(qi)业(ye)名(ming)(ming)单,金融(rong)机(ji)构要对企(qi)业(ye)进行风险评估,加强名(ming)(ming)单式管(guan)理,对列入上述名(ming)(ming)单的企(qi)业(ye)不得发放贷款(kuan)。

  《意(yi)见》还(hai)指出,积极引导住(zhu)房(fang)租(zu)赁(lin)双方(fang)合理(li)确定(ding)租(zu)金(jin),稳(wen)定(ding)市(shi)(shi)场预期。发(fa)挥(hui)住(zhu)房(fang)租(zu)赁(lin)企(qi)业(ye),尤其(qi)是大中型(xing)住(zhu)房(fang)租(zu)赁(lin)企(qi)业(ye)在稳(wen)定(ding)市(shi)(shi)场租(zu)金(jin)水平(ping)(ping)方(fang)面(mian)的示范作用。加(jia)强住(zhu)房(fang)租(zu)赁(lin)市(shi)(shi)场租(zu)金(jin)监测(ce),密切关注区域租(zu)金(jin)异常上涨(zhang)情况,对(dui)于租(zu)金(jin)上涨(zhang)过快的,可以采取必要措施稳(wen)定(ding)租(zu)金(jin)水平(ping)(ping)。

  自监管层于2014年首次提出(chu)“租售并举”以来(lai),租赁市场进入快速发(fa)(fa)展期。但(dan)由(you)于缺乏(fa)规范,行业出(chu)现恶性竞争(zheng),一些问(wen)题开始累(lei)积。2020年,在新冠疫情(qing)的直(zhi)接影响(xiang)下(xia),行业的风险爆发(fa)(fa),蛋壳(qiao)公寓爆雷,自如(ru)也遭遇维权纠纷。

  去(qu)年(nian)(nian)年(nian)(nian)末以来,监管层多次提及租赁市(shi)场。今年(nian)(nian)的政府工作报告指(zhi)出(chu):“规范(fan)发展长租房市(shi)场,降(jiang)低租赁住(zhu)房税(shui)费(fei)负担。”

  多管齐下

  针对(dui)六部门此次(ci)发(fa)布(bu)的文件,贝壳研究院认为,此次(ci)指(zhi)导意(yi)见在举措上强调多管齐下:

  一是管入口(kou),要(yao)求从事住房租赁经营的企业,以(yi)(yi)及转(zhuan)租住房10套(间(jian))以(yi)(yi)上的自然人,应当依法(fa)办理市场主(zhu)体登记,取得营业执照,跨区域经营的设立独(du)立核算法(fa)人实(shi)体,向所在城(cheng)市主(zhu)管部门推送(song)信(xin)息(xi),能够(gou)管得住,防止一些(xie)企业脱离政(zheng)府监管之外。

  二(er)是(shi)管(guan)(guan)行(xing)为,住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)赁企(qi)(qi)业(ye)应(ying)接(jie)入(ru)所在城市住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)赁管(guan)(guan)理(li)服务平台(tai),报送房(fang)源信息(xi)、交易信息(xi)等,做(zuo)到(dao)信息(xi)全部监管(guan)(guan)。要求(qiu)单次收(shou)取租(zu)(zu)(zu)金(jin)的(de)周期原则上不(bu)超(chao)过(guo)3个月,支付(fu)业(ye)主的(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)原则上不(bu)高于收(shou)取承租(zu)(zu)(zu)人(ren)的(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin),这些(xie)举(ju)措是(shi)为了防止长租(zu)(zu)(zu)公寓企(qi)(qi)业(ye)长收(shou)短(duan)付(fu)、高进(jin)低出的(de)行(xing)为。此前北京对(dui)轻资产租(zu)(zu)(zu)赁企(qi)(qi)业(ye)租(zu)(zu)(zu)金(jin)已经提出了收(shou)付(fu)周期匹配的(de)要求(qiu),已经落实并产生(sheng)了一定效果,本次将(jiang)在全国(guo)范围进(jin)行(xing)推广(guang)。

  三是管资(zi)金(jin),住房租(zu)赁(lin)企(qi)业(ye)应当(dang)在商(shang)业(ye)银行设立资(zi)金(jin)监管账户,企(qi)业(ye)单次收取(qu)(qu)租(zu)金(jin)超过3个(ge)(ge)月(yue)(yue)的(de),或单次收取(qu)(qu)押金(jin)超过1个(ge)(ge)月(yue)(yue)的(de),应当(dang)将(jiang)(jiang)收取(qu)(qu)的(de)租(zu)金(jin)、押金(jin)纳入监管账户,并通过监管账户向房屋权利(li)人支(zhi)付租(zu)金(jin)、向承租(zu)人退还押金(jin)。这一(yi)举措(cuo)将(jiang)(jiang)会(hui)杜(du)绝长租(zu)公寓企(qi)业(ye)挪(nuo)用客户租(zu)金(jin)来扩张规模。去年,成都、南(nan)京、重庆等(deng)城市(shi)已(yi)推(tui)出了针对超3个(ge)(ge)月(yue)(yue)的(de)租(zu)金(jin)监管政(zheng)策(ce),取(qu)(qu)得了效果。此次在六(liu)部委联合推(tui)出政(zheng)策(ce),将(jiang)(jiang)此项措(cuo)施(shi)逐(zhu)步在各地落实。

  四(si)是管贷(dai)款,租(zu)赁企业(ye)不(bu)得变相开展金(jin)融业(ye)务,不(bu)得将住(zhu)房(fang)租(zu)赁消(xiao)(xiao)费贷(dai)款相关内容嵌(qian)入住(zhu)房(fang)租(zu)赁合同(tong),不(bu)得利用承(cheng)租(zu)人信用套(tao)取(qu)住(zhu)房(fang)租(zu)赁消(xiao)(xiao)费贷(dai)款,不(bu)得以租(zu)金(jin)分期、租(zu)金(jin)优惠等名义诱导(dao)承(cheng)租(zu)人使用住(zhu)房(fang)租(zu)赁消(xiao)(xiao)费贷(dai)款。这是针对过(guo)(guo)去一些(xie)租(zu)赁企业(ye)通过(guo)(guo)引诱消(xiao)(xiao)费者签订租(zu)金(jin)贷(dai)合同(tong)获取(qu)资金(jin)的行为,意味着租(zu)赁企业(ye)未(wei)来不(bu)得从(cong)事金(jin)融业(ye)务。

  该机(ji)构指(zhi)出,对(dui)(dui)于(yu)(yu)长租房市场来说,这一指(zhi)导意见(jian)是对(dui)(dui)过去粗放发(fa)展(zhan)的纠偏(pian)。本次政(zheng)策将倒逼(bi)轻资产租赁企(qi)业(ye)(ye)规范化经(jing)营,降低企(qi)业(ye)(ye)资金杠杆率,减缓业(ye)(ye)务扩张速度,专注(zhu)提(ti)高企(qi)业(ye)(ye)的精细化、专业(ye)(ye)化经(jing)营能力,未(wei)来还将倒逼(bi)轻资产企(qi)业(ye)(ye)探索(suo)出更有(you)利于(yu)(yu)发(fa)展(zhan)的经(jing)营模式。

  过去大量缺(que)乏专业(ye)运营经验和能力(li)的(de)企业(ye)凭借资本的(de)力(li)量进入长(zhang)租(zu)公寓(yu)领(ling)域,结果导致行业(ye)投(tou)资过热,蕴含了(le)大量风险。在(zai)上(shang)述新的(de)监管要求下,未来(lai)长(zhang)租(zu)市场(chang)的(de)市场(chang)主体(ti)会进一步出清,让真正从事长(zhang)租(zu)房运营的(de)企业(ye)获得更(geng)加稳定(ding)的(de)市场(chang)竞争环境,这(zhei)样才(cai)能有(you)利(li)于长(zhang)租(zu)房市场(chang)规范健康(kang)发展(zhan)。

标签:住房租赁
责任编辑:夏煜煊夏煜煊
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